Un articol realizat de Andrei Constantin, editorul site-ului Bancare.ro
Pare un paradox. Chiar e posibil să economisești prea mult? Dacă stăm să ne gândim, niciodată nu e destul. De fiecare dată găsim un motiv să punem bani de-o parte. Și-atunci, ce e cu formularea asta?
Dintr-un punct de vedere titlul pare greșit. Însă nu e sau, mai bine spus, poate fi vorba de o diferență de percepție. Pentru mine, economiile reprezintă banii la care am acces imediat, cei pe care-i țin, de obicei, într-o bancă sau, mult mai rar, „la ciorap”. Iar economiile de acest tip – chiar dacă pentru unii nu concep așa ceva – pot fi prea mari.
Ideea de la care pornesc este simplă: pe termen lung banii se devalorizează. Nu trebuie să-ți demonstrez asta. Știe și un copil că inflația îți mănâncă, precum un vierme, banii pe care-i păstrezi. Banca, prin dobânda pe care ți-o dă, îți întoarce doar parțial banii „păpați” de inflație, astfel încât, chiar și banii păstrați în bancă își pierd valoarea pe termen lung.
Acest lucru probabil îl știu mai bine părinții sau bunicii tăi care preferau să economisească la CEC-ul de dinainte de Revoluție. Multe dintre CEC-urile care atunci reprezentau economii rezonabile, au fost „mâncate” definitiv de devalorizare sau de comisioane.
Așa se face că banii pe care-i economisești la bancă s-ar putea să fie prea mulți. Experții în finanțe personale recomandă păstrarea în bancă a unor sume care se încadrează între 6 și 10 venituri nete. Cu aceste sume puse de-o parte poți să treci cu ușurință peste cele mai multe probleme care pot apărea: pierderea job-ului, o îmbolnăvire mai gravă, etc. Dacă ai mai mult de-atât înseamnă că deja ai economisit prea mult în bancă.
Totuși, ce-i de făcut? Desigur, nu e momentul să renunți la bunul obicei de a pune bani de-o parte. Însă trebuie să te gândești că e timpul să treci la următorul nivel. După ce ți-ai asigurat suma de siguranță trebuie să începi să investești banii. A investi este întotdeauna profitabil dacă o faci pe termen lung. Având rezerva din bancă nu mai ai stresul „rămânerii în aer” în cazul unor întâmplări neprevăzute, astfel încât, de-acum înainte trebuie să te concentrezi pe investirea economiilor tale.
Chiar dacă sună pompos, a investi nu e atât de greu pe cât pare. În continuare o să-ți dau 4 direcții la care ar trebui să te gândești atunci când începi să investești. Sunt doar sugestii de investiții pe termen mediu și lung.
1. Obligațiunile
Sunt similare depozitelor, numai că, de data aceasta, prin intermediul obligațiunii împrumuți direct compania care are nevoie de bani. Obligațiunile sunt emise pe o perioadă de timp, dobânda se plătește anual, iar suma investită o recuperezi la sfârșitul perioadei de viață a emisiunii de obligațiuni. Randamentul obligațiunilor este net superior dobânzilor bancare.
Principalul risc al obligațiunilor este legat de intrarea în incapacitate de plată a companiei care emite obligațiunile. De aceea se recomandă achiziționarea obligațiunilor emise de companii solide, cu risc mic de intrare în incapacitate de plată.
2. Fonduri de investiții
Sunt instrumente colective de investire care îți oferă randamente mai mari decât ale depozitelor bancare sau ale obligațiunilor.
Riscurile asociate acestor instrumente sunt, în general mici, dar e bine să te informezi asupra structurii plasamentelor și a companiei care administrează activele fondului.
Ca și recomandare, dacă vrei să investești în fonduri, n-o face în fonduri monetare deoarece acestea investesc banii în depozite bancare (lucru pe care tu deja îl faci). Alege fonduri care investesc în obligațiuni, acțiuni sau indecși bursieri. Vei obține astfel rezultate interesante!
3. Bursă
A investi în acțiuni cotate la Bursă poate fi extrem de profitabil dacă respecți două reguli de bază: în primul rând investește pe termen lung, disciplinat și, nu în ultimul rând, axează-te pe acțiuni ale unor companii stabile care au o politică dovedită de acordare de dividende.
Riscurile asociate acestui tip de investiție țin de volatilitatea piețelor(risc eliminat dacă investești pe termen lung) și de riscul de faliment al companiei(și acest risc poate fi diminuat dacă alegi companiile potrivite).
4. Investiții imobiliare
Cu toate că ai nevoie de mai mulți bani decât în cazul celorlalte investiții, imobiliarele rulează foarte bine pe termen lung. Investind într-un imobil câștigi de două ori: în primul rând ai banii rezultați din închiriere, iar pe termen lung, creșterea generală a prețului imobiliarelor reprezintă un element care, în mod clar, te capacitează.
Acestea sunt câteva idei de investiții cu care poți începe. Paleta de oportunități este mult mai largă și, pe măsură ce vei începe să investești, vei găsi numeroase alte oportunități. Ceea ce trebuie să urmărești însă cu atenție este ca orizontul de timp pe care investești să fie cel puțin unul pe termen mediu. Altfel rezultatele s-ar putea să te dezamăgească. Succes!
––––––––
Despre Andrei
Andrei Constantin este editorul site-ului Bancare.ro, o resursă dedicată domeniului finanțelor personale și optimizării financiare. Zi de zi ai parte de articole 100% originale despre împrumuturi, metode de economisire și strategii de investiții.
Se poate sa detaliem azi despre randamentul unei achizitii imobiliare?
Sa presupunem ca dispun de 20k euro si voi achizitiona un imobil la pretul de 60k, pe care il voi inchiria ulterior cu 300E/luna.
Cum se calculeaza randamentul? Tinem cont de banii creditati? Daca DA, sa adaugam „in ecuatie” un credit pentru suma de 45k pe o perioada de 15 ani.
Multumesc anticipat!
Eu am calculat asa: ( chiria anuala – cheltuieli anuale)/valoare. Cheltuielile mele anuale au fost impozit si asigurare = 220 lei. In cazul tau ( 300x 12 – 50 euro) /20 mii euro = 5%.
Un randament ok. Eu am randament de 4% si tot sunt multumita, ca nu am depus niciun efort, dar daca eram acolo scoteam probabil un 6% ( cu o chirie mai mare si o amenajare a imobilului).
Daca bagi creditul de 45k, atentie sa fie cu DAE sub 6%. Altfel, il faci profitabil DOAR daca tu continui cu economiile (acelea ce ti-au adus aia 20 mii) si platesti anticipat luna de luna, cu mentiunea de scadere a perioadei. Ultimii ani de ipoteca nu mai merita sa platesti anticipat :).
Hmm, am pierdut firul la (3600-50)/20000. Cum s-a ajuns la cei 5%?
Dar daca mentinem aceleasi date ale problemei si avansul initial este de 30000. Intrucat suma la care se imparte e mai mare, inseamna ca randamentul anual e mai mic?
Eroare de tastare: trebuia sa impart la 60k euro, ca asta e valoarea imobilului, dar randamentul e bine calculat, de 5% .
Cum am calculat:
-am adunat cele 12 chirii pe an = 3600 euro
-scazut 50 euro cheltuieli anuale (cifra sub dimensionata, ca mai apar cheltuieli cu reparatii) .
3550/60 k = 5% randament pe an (mai exact 5.916 %, dar eu am trecut 5% pt ca nu stiu sa estimez actele de achizitie, nici perioadele de neocupare etc etc).
Asta e randamentul imobilului daca ai toti banii cash la achizitie. Comparat cu tinut banii intr-un cont bancar (2% chinuit obtinuti cu kid cont la BTRL ) –eu cred ca e un randament bun.
Acum scenariul 2: faci un imprumut pe 15 ani pt valoarea de 30 mii imprumutate, calculele le-as face asa:
-m-as duce la banca sa cer desfasuratorul de credit si acolo vad pretul real al imobilului (ca vei plati si dobanda) – excel-ul meu imi arata pe la 75 k (30 mii din avans, 45 k ratele totale catre banca, rata fiind de 255 euro lunar la o dobanda de 6%, dar nu stiu comisioanele bancare). Si in conditiile mele recalculez randamentul, aceeasi formula:
3550 / 75 k = 0.47 -> 4.73 % .
Ceva mai mic. Dar tine cont ca primii 15 ani chiria acopera rata. Deci castiguri ai dupa 15 ani.
Daca platesti anticipat, rata dubla lunar, vei ajunge la un randament de peste 5%.
Ma gandesc intr-o seara si fac un model matematic in excel si il public, cu estimari fiecare caz… inca nu stiu sa estimez perioadele de neocupare, riscul de stricaciuni (de ex. eu nu am avut problemele astea cu chiriasa actuala si sta de 7 ani continuu acolo, dar am preferat sa las chiria la jumatate din pretul pietei).
Cateva din ratiile pe care le fol de fiecare data cand achizitionez un ap. (scuze ca sunt in engleza dar asa le-am invatat si habar n-am echivalentul in romana).
1.Cap rate = NOI / TotalPrice unde NOI = net operating income si TotalPrice = costul de cumparare + renovare. Aceasta ratie ar trebui considerata doar orientativa pentru cine nu are experienta in REI pt ca este dificil sa stii NOI-ul ca incepator.
2.Gross Yield = AR / TotalPrice unde AR = annual rent.
3. Rent / Cost = MR / TotalPrice unde MR = monthly rent. (practic aceeasi ca nr.2 dar scrisa in alt fel)
4.Cash on cash = Cashflow/Cash into Deal. Unde cashflow = NOI – Debt Service. Asta este una dintre cele mai importante daca nu cea mai importanta. Practic iti spune cati bani produc banii bagati de tine.
5. Debt service ratio = NOI / Debt Service. Daca iti da sub 1 => pierzi bani.
Ca sa estimez pozitionarea in cadrul ciclului fizic al pietei folosesc home price relative to annual rent si home price relative to housefold income. Pozitionarea pe ciclul financiar al pietei e relativ usor de vazut. Dar despre asta altadata.
Intrebari
1. gross yield ? Mai ai si vreun net yield? Eu calculam ca randament = gross yield.
2. unde si cum estimezi perioadele de neocupare, dar si reparatiile posibile? (Cum nu m-am lovit de asta, nu le-am estimat, nu m-a interesat).
3. debt service ratio=NOI/Debt Service. Ce e Debt Service?
1. Net yield e cap rate. Asta cred ca faci tu cand zici randament.(Chiria anuala-cheltuieli)/pret . Apropo, NOI = chirie anuala – cheltuieli anuale.
2. Eu ma axez doar pe garsoniere (cu 2 exceptii) si doar in 2 zone f cautate in Bucuresti. Pt garsoniere nu iau rata de neocupare in calcul caci le inchiriez in ziua in care dau anuntul. Cu un ap de 3 camere am mereu mici prb. Am ajuns la un average de 6% rata neocupare. De asemenea nu am reparatii majore deoarece cumpar garsoniere cat mai varza si le renovez eu complet (instalatie electrica,tevi,pereti cu glet, faianta, parchet, mobila etc). Din experienta mentorului meu asta tine minimum 10 ani. Eu inca nu am apartamente de 10 ani. Pentru cazuri neprevazute iau 3% reparatii. Cu una din exceptii (ap de 3 camere) am pierdut 1.3 luni de chirie cu reparatiile per an si il am de 5 ani. L-am cumparat cand inca eram incepator si nu l-am renovat complet la achizitie. In timp m-am incapatanat sa nu-l renovez total ca-i mare dar anul asta il pun la punct.
3. Debt service = annual debt service. Adica daca faci imprumut e rata pe care o dai la banca anual.
Ai mentionat de garsoniere sau ap cu 3 camere; ce zici de cele cu 2 camere? Eu oscilez intre o garsoniera si un ap cu 2 camere.
Garsoniera: pret achizitie mai mic, pret renovare mai mic, valoare chirie acceptabila.
Ap. 2 camere: ma gandesc din „neexperienta mea” ca genul de chiriasi care se muta acolo sunt mai stabili decat la o garsoniera.
Inca ceva: cand renovezi ceva spre inchiriere cum gasesti pragul de achizitie pentru materiale/mobila/electrocasnice? Scump ca sa tina mai mult, sau ieftin ca sa nu dai multi bani?
Prima data am citit titlul si am gandit ca sa economisesc prea mult inseamna:
1. sa castig prea mult
SI
2. cheltui prea putin.
Am citit titlul si stau si ma gandesc de ceva timp. Prea mult? Oare eu economisesc prea mult? Dar daca as economisi prea mult ?? eee…as fi independenta financiar 🙂 si as putea sa renunt la job si sa fac ce vreau.
Sa vorbim o situatie ipotetica, cand totul e uniform:
– Castig suma OMEGA lunar si cheltui 10% lunar. In 12 luni am economisit 11MEGA, ce imi va putea sustine viata pt 110 luni (minim, ca daca investesc mai vine si o mica dobanda). In 5 ani de munca am economisit 55 OMEGI ce imi va sustine viata pe minim 550luni (minim, da?1?!). Adica pe restul vietii. Dar daca investesc cu randament de 5% pe an, banii astia imi vor permite sa traiesc restul vietii fara munca!
O femeie, stiu ca induce un pic in eroare titlul acesta… L-am lasat, Andrei e la inceput… sunt sigura ca a citit din sutele de articole de pe net care explica importanta titlurilor pentru ca articolul tau sa fie deschis 🙂
Apoi am citit articolul si vazui ca spune de importanta investitului. Cu care sunt de acord, eu tocmai achizitionai o ipoteca 😉 si…imi fac calcule pt inca o achizitie cu ipoteca 🙂 – un ultim pas ce imi asigura independenta financiara.
Dar pe termen mediu nu am nicio economie, doar pe termen scurt (fond de urgenta, cont de economii, dobanda mica…) si pe termen lung (imobiliare).
O intrebare la care nu am gasit raspuns de multi ani: e cineva ce si-a cumparat obligatiuni? de unde? Eu astea pe vad ok ca investitii pe termen mediu.
Deci, vreau sa cumpar obligatiuni.
Bondurile au niveluri f joase acum, cel putin in maj. tarilor. Cele emise de stat sunt teoretic cele mai sigure. In luxembourg de ex cele pe 10 ani sunt undeva la sub 0.5%. Belgia sub 0.6%, Germania sub 0.2% etc In general in Europa sunt sub 1%. Grecia e exceptia, undeva pe la 7% dar…ai curaj ? :). Elvetia emite bonduri negative.
P.S. Un bond de 10 ani de ex nu trebuie neaparat tinut 10 ani. Bondurile se tranzactioneaza si ele pe bursa. Se tranzactioneaza ori cu discount ori cu premium. Momentan piata bondurilor e cam pe 0 sau chiar sub 0, de unde si problema fondurilor de pensii.
Bogdan are dreptate. Deocamdată nu e timpul obligațiunilor și, în general, al instrumentelor monetare. Randamentele sunt foarte joase și pentru a face bani e nevoie de strategii speculative, pe care nu le recomand. Pentru această perioadă ți-aș recomanda, așa cum am făcut-o și pe blogul meu, certificatele de investiții cu capital protejat. Sunt OK pentru cei cu aversiune la risc și poți avea surprize extrem de plăcute în privința randamentelor. E o sugestie. 🙂
Ce ziceti de aur ca si investitie pe termen lung si mediu?
Desi aurul semnifica stabilitate, pe termen lung mi se pare ca se apropie de „specula”. De ce?
Daca pretul nu creste semnificativ pe termen lung, tii banii degeaba, randamentul anual fiind derizoriu. Asadar cine cumpara aur, gandeste ca in 10 ani „o loveste” si asta se poate numi „specula”, nu?
pretul aurului e in crestere de ceva timp. Oare mai creste? sau cade? e la fel ca la petrol (o cazut cu 50%)? Nu stiu… asa ca studiaza.
Cred ca merita DOAR daca prinzi pe cineva ce vinde sub pretul pietii, disperat; eventual sa cumperi bijuterii vechi, speciale, un fel de combinat: aur + arta. Dar pt asta e musai sa te pricepi…
Anca, personal nu consider aurul sau alternativele(argint, platina, samd.) ca investiții. Ele sunt mijloace de conservare a valorii atunci când e vorba de averi mari. Indivizii foarte bogați folosesc aurul, argintul s.a.m.d. ca și garanții pentru „transferul” averii peste o criza. Dar nu-l folosesc în timpul crizei! Experiența arată că în timpul crizelor, atât aurul cât și banii își pierd valoarea cam cu aceeași viteză. După trecerea crizei însă, spre deosebire de vechii bani care ori au dispărut, ori si-au pierdut definitiv valoarea, aurul și valorile similare și-au conservat-o. Sper să clarific aspectul într-un articol viitor.
Eu ma intreb de ce au disparut Obligatiunile de stat? Unchiul meu avea intotdeauna banii bagati in obligatiuni. Castigul garantat de stat. Cum aflam si noi starea excelului promis de ,,o femeie”?
Titlurile de stat n-au dispărut, dar sunt ceva mai greu de achiziționat. Poți lua prin intermediul băncilor sau de pe bursă. În ceea ce privește ofertele dedicate exclusiv populației, s-a încercat anul trecut lansarea unei emisiuni, dar nu a avut succesul scontat. Oricum, randamentele sunt extrem de mici și nu prea merită…
Eu as fi pus ca titlu: „Si dupa economisit, ce vine? ” .
Economiile in depozite/conturi de economii sunt pt evenimente pe perioada scurta.
E interesant cum investim pe viitor. Pana acum eu am ales imobiliare: ma pricep mai bine la ele decat la altele 🙂 – informatii sunt multe, experienta celor din jur iar, iar piata bucurestiului e dinamica si cu randamentul cel mai mare din tara (urmat de timisoara si cluj). Si astea sunt investitii pe perioada lunga.
DAR e o mica problema aici: riscul de saturatie. In momentul asta Romania raporteaza ca 90% din populatie locuieste in case proprii, asadar cererea de chirii ramane doar in jurul universitatilor si zonelor de firme de maxim interes (compar cu tari ca germania: 55%, belj si olanda – pe la 70-80% ).
Din aceste motive ma uit si la ideea de extindere investitii, si cum zona „investitie pe perioada medie” nu imi e acoperita, cred ca actiunile sau fondurile mutuale reprezinta o solutie potrivita. Intrebare pentru cine a cumparat actiuni: unde s-au adresat? de unde le-au cumparat? (nu intreb ce, ci de unde se pot cumpara).
Eu nu m-as preocupa atat de mult legat de riscul de saturatie. Bucurestiului ii trebuie inca zeci de mii de locuinte AZI, pe care nu le are. De asemenea Bucurestiul e facut in asa fel incat nu se pot construi f multe blocuri in zone centrale/semi-centrale. Atat timp cat cumperi unde trebuie vei inchiria in orice situatie pe o chirie mai mare sau mia mica. D-aia si anomalia preturilor apartamentelor vechi in comparatie cu cele noi. Anomalie intre ghilimele, pentru ca intotdeauna zona va bate pretul. Nu as investi in militari de ex pentru ca acolo e una din zonele particulare. Acolo e mult teren si se va construi masiv.
Actiuni se pot cumpara de oriunde :). O poti face prin banca ta de exemplu prin online banking (cel putin in BE) sau o poti face printr-un broker online. Sunt o groaza ce ofera diverse platforme online. Diferentele sunt la comisioane. Daca investesti in actiuni trebuie sa te gandesti in primul rand la diversificatie. De exemplu acum e petrolul jos. Daca ai actiuni la o companie petroliera ar trebui sa compenesezi gandindu-te cine castiga din asta. De exemplu companiile aeriene. Si tot asa.
Cu bucurestiul, am vazut diferente mici intre locuintele vechi de la metrou si locuinte noi de la marginea orasului. Chiriile insa difera.
In rest, petrolul urca. A ajuns la 50. Zic ca e moment de achizitionat 🙂
Bogdan , ce zone consideri ca sunt bune pentru investit ? Nu te uiti spre zone care vor creste in 5-10 ani urmand ca randamentele sa fie mai mari la investitiile curente ? Ma gandesc de exemplu la zona podului basarab unde se prefigureaza un nou centru de birouri
Problema cu investitia la Bursa e puțin mai complicată: înainte de a cumpăra acțiuni informează-te despre cum funcționează bursa. În niciun caz nu trata investiția la Bursă ca pe o loterie pentru că vei pierde.
Așadar, presupunând că ai trecut de primul pas, cel de-al doilea ar fi deschiderea unui cont de tranzacționare la o societate de valori mobiliare. Sunt destul de mulți; o listă a lor o poți găsi pe site-ul bursei(http://bvb.ro) în secționea intermediari. Ai mare grijă ce comisioane îți solicită și ce servicii îți pun la dispoziție. Aici discuția e mai lungă deoarece sunt zeci de variante de comisionare. Probabil o sa atac problema intr-un articol viitor
Ce parere aveti de asigurarile de viata?
Sunt variante proaste de economisire. Vezi ca am scris ceva mai mult aici: http://bancare.ro/2016/05/23/de-ce-asigurarile-de-viata-cu-acumulare-sunt-simple-pacaleli/
Multumesc, o sa citesc. Din pacate asta am ales, ca ni s-au parut mai atractive decit depozitele. Si cum la altele nu ne pricepem…
sunt mai atractive daca aveti si deduceri fiscale (in unele tari se ofera si pt asigurarile de viata; in Ro nu)
In Franta pina acum erau mai atractive decit depozitele bancare. Ne-am uitat pe ceva comparator si am ales-o pe cea mai buna, insa nu-s sigura cit e de buna.
N-o folosim pentru la pensie, ci sa stringem bani.
Intra-adevar. Aproape toata societatea din BE si LUX de ex e constienta ca pensiile vor fi f mici in viitor. Astfel firmele au avantaje daca ofera pensii/asigurari private angajatilor. Angajatii sunt la randul lor avantajati fiscal daca fac pensii/asigurari suplimentare private. In Ro aproape nimeni nu e interesat de acest subiect. Cel mai probabil majoritatea din Ro nici nu va vedea cu ce va fi lovita.
Altfel, ca alte surse de economisire eu am si 2 contracte (eu, sotie) de economisire-creditare 1000EUR/an pe 5 ani cu acel 25% prima de la stat. Totusi, chiar daca sora mea si-a terminat anul trecut cei 5 ani si a luat un profit frumusel, nu as recomanda decat daca aveti bani de care nu va pare rau deoarece se depinde mult de stat.
Contractele de economisire/creditare s-ar putea sa se termine nu foarte frumos, mai ales în urma Raportului de control al Curtii de Conturi. Din pacate, grosul banilor din subvenție, în loc să ajungă la contribuabil intră în buzunarul băncilor de economie-creditare. Desigur, chiar și-așa, profitul în urma derularii contractului e destul de frumușel. Nu mă pronunț dacă merită să riști în condițiile date…
Strict legal, la noi se poate obține deducere pentru pensiile private facultative(Pilonul III). Suma de 400 EUR/an nu e mare, dar e ceva în plus.
Din 2011 orice roman angajat cu contract de munca poate discuta cu angajatorul sa faca o pensie privata de 400 euro pe an deducere. Atentie ca scade putin si salariul angajatului, cred ca aprox 30-50 lei lunar. Doar Ioana de aici are.
Iar atentie: la 62 ani cand se pot accesa banii acestia, banii vor fi taxati. Nu ma mira pt ca asta se intampla si in alte tari, dar e bine de informat.
Intre timp am gasit cea mai buna investitie: pamant arabil. Aici e musai sa fie cineva de acolo sa stie pamantul, sa verifice cadastrul, si mai ales sa fie cui inchiria.
Pentru Florin B, uite calculele in excel pentru investitii imobiliare:
http://iubescorasulmeu.ro/2016/06/01/si-dupa-economisit-ce-vine-calcul-randament-investitie-imobiliara/
Calculele mele sunt sunt superficiale, Bogdan a studiat mai bine si mai detaliat, eu am pierdut din calcul anumite variabile pentru ca…. nici nu m-am lovit de ele :).