Am început o serie despre posibila achiziționare a unei garsoniere, în ideea de a avea un venit constant, pasiv și destul de sigur.
Așa cum spuneam și am repetat, toate cifrele și calculele sunt doar repere, ele au o bază, dar rămân repere pentru a înțelege mai bine în ce măsură și peste cât timp vom putea atinge un anumit obiectiv. Ele nu reflectă o situație reală (deși cu siguranță că ar putea deveni situația reală a multora dintre noi), ci sunt menite să ne arate exact calea spre situația reală.
ȘTIU că multă lume se va gândi că îi este imposibil, dar știu și că printre cei care citesc blogul Economisim sunt persoane care au văzut cum imposibilul devine posibil și nu prin cine știe ce artificii, ci făcând niște calcule și reușind lună de lună să pună deoparte un procent mai mic sau mai mare din venit.
Persoane care au reușit în acest mod să își cumpere un teren, sau un apartament sau o casă, sau o mașină cu banii jos, fără ca acești bani să provină din vreo moștenire sau să fie câștigați la loto.
Pentru că, dacă îți dorești cu adevărat și nu întrevezi vreun câștig la loto sau vreo schimbare radicală a situației tale financiare prin cine știe ce minuni, banii trebuie să provină de undeva.
Primele două articole ale seriei:
Motivație și prețuri
Achiziția garsonierei peste câțiva ani
Eu m-am gândit la un interval de timp variabil, undeva între 2 și 5 ani, timp în care am putea aloca acestui proiect 5000 de euro pe an.
Suma poate părea mare sau mică, în funcție de nivelul veniturilor fiecăruia, dar așa am estimat-o eu, ea este pur și simplu un reper pentru toată lumea. Fiecare își va face propriile calcule și va ajunge la propriile sume. Acesta e pur și simplu un mod ipotetic de a calcula. Poate că unii dintre voi veți găsi și soluții mai bune, și o cu totul altă manieră de a proceda, cu același rezultat final – achiziția garsonierei, sau obținerea unui venit pasiv stabil.
Aceștia s-ar adăuga, celor 8000 de euro inițiali, și am avea:
- Pentru un spațiu locativ de 30.000 de euro, vom avea o jumătate din sumă peste 1 an și jumătate. Vom împrumuta 15.000 de euro, cu o rată lunară de 450 de lei pe 20 de ani, dar în acest caz vom merge mai degrabă pe 10 ani, caz în care rata va fi de 720 de lei aproximativ.
- Pentru varianta de 45.000 de euro, ne va lua undeva între 2 și 4 ani pentru a strânge jumătate din sumă, în funcție de capacitatea de economisire și de randamentele pe care vom reuși să le obținem pentru un portofoliu cum nu se poate mai conservator. Rata lunară va fi în jur de 1000 de lei pentru un împrumut pe 10 ani sau 65o de lei pentru un împrumut pe 20 de ani.
- Pentru varianta a 3-a, cea în care am cumpăra o garsonieră decentă pentru 20000 de euro, în aproximativ 2 ani am avea banii, așa că nu vom mai avea nevoie de vreun împrumut la bancă
Achiziția garsonierei în momentul în care vom avea întreaga sumă
Poate că citiți sau ați citit la un moment dat blogul lui Crystal Paine, Money Saving Mom. Blogul lui Crystal s-a schimbat cumva și nu mi mai pare la fel de interesant ca în trecut (cred că între timp au apărut și altele), dar o să îi fiu mereu recunoscătoare pentru că la un moment dat, când ne puneam problema unui împrumut mare, dar mare, pentru că piața se nimerise în creștere (2007-2008, dacă vă amintiți), am citit la ea despre Dave Ramsey și intenția ei, influențată de el, de a nu face vreun împrumut.
Mi se părea absurd la momentul acela și chiar și acum mi se pare în parte, dar ideea de cum ar fi dacă mi-a înflorit în minte și am început să fac calcule ca cele de mai sus. Ideea de a avea un blog de finanțe personale tot în timp ce o citeam pe Crystal (și pe Trent de la The Simple Dollar) mi-a înflorit.
Crystal și-a cumpărat o casă cu banii jos în 2009 sau 2010, iar de atunci a mai achiziționat 2 proprietăți de închiriat cred, tot cash, acum fiind mai ușor pentru că lunar, în afară de banii soțului + banii din blogul Money Saving Mom au și banii din chiria celorlalte imobile, pe care de asemenea îi strâng.
Așa că ideea, deși nu mă gândesc foarte serios la ea (vă spun de pe acum că mă tentează varianta de mai sus, cu un împrumut mai mic pe o perioadă cât mai scurtă), nu mi se pare deloc fantezistă.
Poate că pentru o persoană care are afaceri mari sau obține randamente foarte bune din diverse investiții poate părea ciudat să ții atâta cash atâția ani, dar noi suntem persoane obișnuite, cu o aversiune destul de mare la risc.
Revenind la varianta aceasta, cu finanțare completă:
- În 3-4 ani, cum spuneam în funcție de banii adunați + randamentul lor, vom avea cei 30.000 de euro
- În 6-7 ani vom avea 45.000 de euro
- În 2 ani vom avea 20.000 de euro
Vă rog să remarcați că toate aceste calcule sunt aproximative și, așa cum spuneam, cu niște sume oarecum aleatorii.
Intenționat am lăsat cifrele așa și nu am mers pe variante exacte, de genul în 5 ani cu o dobândă de 2% vom avea 28.352 de lei, deși aș fi putut-o face, pentru că din experiență timpul va dovedi cu totul alte lucruri decât ce așternem pe hârtie și prefer o setare mentală cu aceleași aproximații ca și în calculele mele.
Adică prefer să pornesc din start cu ideea că lucrurile vor putea sta diferit. Ceea ce este important și ține clar de noi este să punem lunar o sumă de bani pentru obiectivul respectiv.
Evident, suma va fi revizuită periodic pentru că veniturile tuturor fluctuează și pot apărea situații care să ne ajute, dar și care să ne tragă înapoi, determinând o restructurare a calculelor inițiale.
Știu, de asemenea, că în 6-7 ani, de exemplu, și poate și în intervalul mediu de 3-4 ani, multe se pot întâmpla pe piața imobiliară, motiv pentru care alegerea noastră cel puțin nu cred că va fi cea de achiziție în totalitate cu cash. Dar să nu anticipez articolul următor.
o femeie says
foarte faine calculele!
Si eu estimam la fel: strans jumatate din suma si apoi credit pt cealalta suma. Recomand creditul deoarece banca verifica acte, are notari autorizati si verificati si asta imi da incredere (eu cand am cumparat imobilul mi-au gasit ceva mici nereguli in actele fostei proprietare).
Fata de tine, eu am estimat si aprox. 10% in plus in buzunar pt: notar, taxe banca, un minim de amenajare/interventie rapida.
Tot fata de tine, eu recomand in primii 1-2 ani ani banii de inchiriat dar si economiile sa se duca DIRECT catre acoperit creditul – astfel ca in urmatorii 2 ani acesta va fi complet acoperit
paula says
Noi in 2009 am facut un astfel de credit, nu cu multi bani de avans pt ca noi ne construiam casa din venit pe familie de cca 3500 lei. Am avut de pierdut pentru ca am cumparat cand preturile erau foarte sus, dar este o locatie buna, in care dupa cresterea copilului voi avea biroul. Pe de alta parte de 1,3 ani am inceput sa rambursam anticipat si deja am rambursat 2 ani economisind cca 30euro pe fiecare luna rambursata anticipat. Desi creditul a fost facut pana in 2039 il vom termina de platit in 2019 in conditiile in care noi suntem in continuare in constructii cu casa si venitul familie e doar cu putin mai mare
paula says
Am avut si chiriasi cu 200-250 lei
Dia says
Eu as adauga ca merita sa investesti acolo unde intentionezi sa locuiesti pe termen lung.
Daca avem ceva de inchiriat intr-un oras si ne mutam in altul, atunci se adauga costuri ulterioare: deplasare/cazare.
Eu recomand consultarea listei primariei pentru a verifica incadrarea in risc seismic, deoarece nici agentia imobiliara, nici notarul nu sufla o vorba despre asta. Se reped sa-ti incaseze banii si cam atat.
Iulia says
Multumesc tuturor, o sa incerc sa adaug toate aceste sfaturi in articolul de concluzie. E foarte pretioasa opinia voastra, avand in vedere ca ati trecut prin procesul de cumparare, iar acum prin cel de inchiriere.
Pe mine ma sperie un pic povestile auzite despre calitatea chiriasilor… adica am auzit de multi care te lasa cu chirii neplatite si destul de multe daune. Nu vom inchiria la primul venit, evident, dar nici nu m-am lamurit inca cum vom gestiona lucrul acesta.
Apoi, legat de mutare… Intr-adevar ar fi o problema daca ne-am muta in timp, nu asa de mare daca am lua o casa langa Bucuresti, mai mare daca cine stie ce idei ne mai vin pe parcurs.
Sper sa apara (daca nu exista deja) firme de managementul proprietatii, carora sa le dai o parte din chirie si sa iti gestioneze totul. Asta in cazul in care ne mutam.
o femeie says
Iulia, sunt deja firme imobiliare care cu asta se ocupa: au grija de imobilul tau, cu un comision aferent (e fix pt cazurile celor ca mine, plecati din localitate si care nu isi permit si nu vor sa se deplaseze).
Cu chiriasii, experienta mea este una foarte buna: dar am lasat pretul mai jos. Dar mai cunosc pe cineva ce a…cumparat al 2lea apartament fix in blocul unde locuia: stia avantaje/dezavantaje, a facut direct o oferta mai joasa proprietarului astftel incat a iesit bine la pret.
Un exemplu este unde am stat eu in chirie era proprietara (o batrana) ce avea… 4 apartamente pe scara (sotul ei a fost inginer constructor si a decis sa investeasca acolo) – un apartament l-a vandut cand locuiam eu in el.
E interesant insa de studiat si alte idei de investitii, cu mai putina bataie de cap decat achizitionarea unui imobil si inchiriat, si cu un profit bunicel (la mine orice este peste 5% pe an la euro inseamna profit bun!)
paula says
Chiriasii … Sunt o problema … Intradevar. Pe langa ca ii gasesti greu, au pretentii, mai si pleaca cand te astepti mai putin (cu tot cu contract la finante) si sigur te lasa cu cheltuieli neplatite. Asta e motivul pt care nu il mai inchiriem si ma gandesc la o activitate in acel spatiu
cristina says
Eu nu as cumpara o garsoniera ci un apartament cu doua camere. Foarte rar va opta o familie pentru o garsoniera…sau mai multe persoane. Sansele sa poti inchiria „bine” atat financiar cat si calitativ un apartament sunt mult mai mari. De asemenea, diferenta de pret se justifica si in investitie…Am avut o garsoniera in Brasov . Am inchiriat-o timp de trei ani, dupa care am vandut-o. Trebuie sa pornesti de la premise ca nu vei locui in acel loc , ci il vei inchiria. Asta presupune asumarea daunelor ulterioare care nu sunt atat de mari precum se spune. Noi am vandut-o pentru ca locuim in Constanta si nu puteam controla bine treaba. Banii i-am investit …ca diferenta la apartamentul in care locuim.
Ce vreau sa spun este ca merita sa investesti in imobiliare…ca fiind cea mai sigura investitie la ora actuala si nu numai…dar nu intr-o garsoniera care-ti limiteaza segmental caruia i te poti adresa..
Dia says
La doua camere ai sansa sau nesansa sa se cupleze colegi/prieteni care nu isi permit o garsoniera si stau impreuna sa imparta cheltuielile la 2.
Cata vreme se inteleg, este totul ok. Insa daca unul se retrage apar problemele (solicita returnarea garantiei, astfel incat jumatate ramane neacoperita , cel care ramane nu-si mai permite chiria/cealalta jumatate de garantie, apar probleme la facturile care urmeaza sa vina, etc).
Din experienta mea cel mai ok este sa gasesti chiriasi a carui chirie este decontata de angajator. Sunt cateva categorii de salariati carora li se deconteaza chiria (partial sau integral). Este nevoie de contract inregistrat la fisc, pe care daca il faci oricum, nu te deranjeaza. Sunt chiriasii care platesc fara probleme si stau pe termen lung. Sunt persoane cu studii/functii cu care te poti intelege omeneste.
o femeie says
eu am chiriasi dintre rude/cunostinte. Nu am luat garantie, nu am cerut mult. Am preferat pe recomandare – si nu imi pare rau. Una din fete este acolo de 6 ani.
Dia says
Sa inchiriezi rudelor/cunostintelor poate fi o solutie buna, pentru cine poate si gaseste cui.
Desi parerea mea ( este doar o parere personala pentru ca nu detin adevarul absolut si nu vreau sa contrazic pe nimeni) in „afaceri” eu nu as accepta rude sau cunostinte. Evident ca sunt situatii fericite insa am auzit multe altele nefericite.
Si putem considera ca genul asta de activitate este o afacere. Inchiriezi sa scoti bani, fie sa-ti achiti creditul cu ei fie sa-i strangi pentru pensie.
Acum de cerut putin nu stiu ce sa zic, probabil ca daca ceri mult prea mult nu reusesti sa inchiriezi si stai cu casa goala. Daca inchiriezi la pretul pietei sau putin sub, oricum castigi mai putin dupa ce platesti impozitul la stat si asigurarile de sanatate.
Si de cele mai multe ori nu conteaza cel mai mult banii pe care ii soliciti, conteaza si cum te comporti tu ca proprietar. Daca investesti in imobil si ii asiguri chiriasului conditiii decente, daca nu il deranjezi cu nimic, daca il tratezi cu respect, daca ii pui la dispozitie un contract legal, oamenii stau pe termen lung. Daca nu….pleaca repede.
o femeie says
eu asa am calculat: daca raman 2 luni fara chiriasi si mai am si de platit intretinerea plus drumurile pentru vizionari etc. atunci mai bine nu risc si scad cam 20-30% din valoarea chiriei pietii si imi scad astfel riscurile.
Dia says
Eu am gandit invers si am mizat pe un maxim de profit:
Achizitionat gars/apart intr-un bloc stradal, langa mijloacele de transport in comun, in apropiere de magazine si banci. Vedere stradala, nici prea sus nici prea jos.
Apoi investit in imobil, renovat si mobilat ca si cum m-as muta eu acolo.
Gasit chiriasi, facut contract, platit impozit si asigurari de sanatate (16%+5.5% si se mai asigura o deducere pe acolo).
Dia says
Am uitat un prim pas: inainte de achizitionare am cerut informatii de la un agent imobiliar pe care il cunosc despre zona in care se inchiriaza repede si usor.
Ulterior am platit comision acelui agent pentru a-mi selecta potentialii chiriasi.
Dia says
Pe langa subiect: s-a votat dublarea alocatiei de stat pentru copii, de la 42 la 84 lei.
Andreea Matei says
Buna Iulia,
Ti-am citit blog-ul, este super, faci o treaba foarte buna! Si noi suntem in aceeasi situatie, ne dorim sa achizitionam o garsoniera pentru inchiriere intr-o zona semicentrala (Crangasi, Petrache Poenaru, Grozavesti) intr-un ansamblu nou. Garsoniera ar fi in jurul sumei de 45.000 EUro. Noi avem deja jumatate din suma. Suntem in dubii daca sa dam jumatate si pentru cealalta jumatate sa facem imprumut sau sa facem un imprumut ceva mai mare, cu un avans foarte mic, banii cash sa ii investim in altceva iar garsoniera sa se „plateasca singura”.
Voi ce ati facut pana la urma? Ati achizitionat? Daca da, ce varianta din cele pe care le-ai prezentat ai ales?
Iulia says
Andreea, iti multumesc pentru aprecieri!
Si noi avem aceeasi dilema, adica ne apropiem de 2/3 din suma (la sfârșitul anului pe acolo vom fi) si ne gandim daca sa facem sau nu un imprumut. Cred că faceam imprumutul dacă eram hotărâți, dar V. isi doreste mai degraba o casa la tara.
Oricum, perioada aceasta e una un pic instabila, dupa ce se lamureste treaba cu darea in plata ar trebui sa se mai aseze preturile si sa scada, lucru de care m-as bucura.
Ieri am vorbit cu niste oameni carora le parea rau ca au luat in apartament nou, acum…